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Regolamento di condominio: i limiti alla destinazione delle singole unità abitative considerati servitù atipiche

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Regolamento di condominio: i limiti alla destinazione delle singole unità abitative considerati servitù atipiche

Condominio

La questione
Sul dibattito relativo alla opponibilità delle limitazioni all’utilizzo delle unità immobiliari (in particolare si trattava del divieto di adibire le unità singole a case -famiglia o bed and breakfast, pensioni alberghi o affittacamere) contenute in un regolamento condominiale contrattuale deve segnalarsi da ultimo un importante arresto giurisprudenziale della Corte di Cassazione. La questione in argomento può essere sintetizzata con i seguenti interrogativi: è sufficiente al fine di impedire che nell’edificio vengano svolte delle attività ritenute non compatibili con quella di civile abitazione quali, ad esempio, quella di pensione, di affittacamere, di albergo, l’adozione di delibera condominiale in tal senso? Basta ai fini della opponibilità a terzi, nell’ambito di vicende circolatorie, il generico rinvio al regolamento condominiale convenzionale che ponga limiti all’esercizio dei diritti di ciascun condomino?
La controversia
Nella controversia avente ad oggetto l’impugnativa di delibera assembleare che aveva introdotto appunto limitazioni all’utilizzo delle unità immobiliari, la Corte d’Appello di Palermo, quale giudice del gravame, aveva ritenuto che non avesse alcun rilievo, per quanto riguarda appunto l’opponibilità dei limiti, il fatto che le predette limitazioni non fossero state inserite nelle note di trascrizione, «la cui funzione di strumento per dirimere un conflitto tra situazioni inconciliabili tra loro era da escludere». Avverso tale decisione il condomino soccombente proponeva ricorso in Cassazione, rilevando tra l’altro che l’omessa trascrizione del regolamento condominiale originario, sebbene non avesse determinato l’invalidità o inefficacia delle clausole, avesse comunque determinato l’inopponibilità ai terzi acquirenti delle clausole limitative dei diritti dei singoli relative alla destinazione delle loro unità abitative. Per i motivi infra precisati, il Giudice di legittimità ha concluso per l’accoglimento del ricorso.
Gli indirizzi della giurisprudenza di legittimità
Appare utile, in via preliminare, operare un richiamo ai diversi indirizzi, spesso contrastanti, che si sono succeduti in materia. In alcune pronunce (Cass.17886/2009 e Cass. 10523/2003), la Corte ha ritenuto che le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale con cui vengano imposte imitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. Secondo altro indirizzo (Cass. 6100/1993), invece, le norme dei regolamenti condominiali che riguardano i poteri dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, se predisposte dall’originario unico proprietario dell’edificio, debbono essere accettate dai condomini nei contratti d’acquisto e con separati atti; se deliberate, invece, dall’assemblea, debbono essere approvate all’unanimità o da tutti i condomini delle porzioni dello stabile interessate. Secondo tale prospettiva, dette limitazioni rappresentano dei veri e propri oneri reali e per poter essere opposte ai terzi acquirenti a titolo particolare debbono essere trascritte nei pubblici registri immobiliari o menzionate e accettate negli atti di acquisto. Rappresentando il divieto a carico del condomino una limitazione del diritto dominicale, è necessario un titolo convenzionale per aver efficacia nei confronti del condominio stesso e, per avere efficacia nei confronti degli aventi causa, è richiesta la trascrizione del divieto ex articolo 2643 e seguenti del c.c. o la sua espressa accettazione nell’atto traslativo. Con altra decisione (Cassazione 11684/2000), la Corte ha ritenuto che con il regolamento condominiale possono esser costituiti pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, cui corrisponde il restringimento e l’ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o possono imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, ovvero possono limitarsi il godimento o l’esercizio dei diritti del proprietario dell’unità immobiliare. Nel primo caso è configurabile un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari; nel secondo un onere reale e nel terzo un’obbligazione “propter rem”, non trascrivibili. Il divieto di adibire l’immobile ad una determinata destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attività – secondo la Suprema corte – è inquadrabile in quest’ultimo istituto, e il corrispondente diritto è prescrittibile se il creditore non lo esercita per il periodo predeterminato dalla legge. Infine, con le decisioni Cass. 3749/1999 e Cass. 14898/2013, la Cassazione ha stabilito che il regolamento di un condominio, predisposto dall’originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l’uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca.
Ebbene, con la decisione in commento, la Suprema Corte ha aderito a tale ultimo indirizzo, affermando che la clausola del regolamento condominiale che limiti la destinazione delle unità immobiliari deve essere considerata costitutiva di servitù atipica ed è, quindi, opponibile ai terzi acquirenti solo se risulti nella nota di trascrizione. Osserva la Corte che la previsione regolamentare di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive debba essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, soprattutto a quelle di contenuto negativo, dove più che ai fondi si ha riguardo a coloro che a qualunque titolo ne godano, pur conservando la loro natura reale, e non delle obligationes propter rem, dal momento che non vi può essere obbligazione reciproca quando ciascuno debba all’altro un eguale speculare a quello cui questi è tenuto verso di lui. Ricondotta alla servitù, l’opponibilità ai terzi acquirenti della clausola del regolamento che stabilisce i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive va, quindi, regolata facendo attenzione riguardo alla trascrizione del relativo peso. A tale fine – soggiunge la Corte –non basta indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, occorrendo invece, ex articoli 2659, primo comma, e 2665 del codice civile, indicare le specifiche clausole limitative. Ha precisato, tuttavia, la Corte che, anche in assenza di trascrizione del regolamento, le limitazioni possono valere nei confronti del terzo acquirente qualora questo ne prenda atto specificamente nel proprio atto di acquisto dell’immobile.
Il principio di diritto
In conclusione, la sentenza in commento ha affermato il seguente principio di diritto: «la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale».
Avv. Augusto Zingaropoli
Dott.ssa Bianca Sessa
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Tags: servitù,, proprietà,, Regolamento, Augusto Zingaropoli, atipiche, esclusiva, destinazione, condominio, trascrizione, 2659, 2665

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